买房前，这些知识你要掌握

购房是人生中的一件大事，也是一件技术活，购房时需要考虑的因素很多。专业术语怎么理解？沙盘怎么看？“五证齐全”是哪五证……记者针对市民购房过程中一些比较常见的疑惑和问题，整理了一份置业指南，希望对大家有所帮助。

置业指南1

买房前，这些术语你懂吗？

容积率：容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积越大，土地利用程度越高。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。

绿化率：其实，绿化率是一个不准确、不规范的用词，其准确提法应为“绿化覆盖率”，是项目规划建设用地范围内的绿化植物的垂直投影面与规划建设用地面积之比。（公式：绿化植物垂直投影面积/占地面积x100%）

绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。注意：绿化覆盖率>绿地率。

公摊面积：所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房及人防工程等之后的建筑面积。

得房率：得房率=（建筑面积－公摊面积）/销售面积，是买房较为重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上（不含2.2米）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。

开间：住宅房子的东西走向的宽度。

进深：住宅的南北走向的长度。

层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

期房：即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行。购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

认筹金：所谓的“认筹金”是开发商的一种营销手段，在收取“认筹金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，旨在刺激购房者的积极性。另外，凭此确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

值得注意的是：具有预付款性质的费用有各种名目，与“认筹金”大同小异的还有“VIP卡”“诚意金”“会员卡”等等。有一个案例是，当购房者递交数万元申请成为VIP后，这笔费用在选不到房源的情况下开发商也不予退还，并且还被开发商要求在楼盘项目的收费运动场所消耗这笔认筹金。购房者在交“认筹金”时，切记要问清这笔费用与定金的差异，另外，在对方财务开具收据时，也要留意对方是否将“认筹金”收据掉包为“定金”收据。

置业指南2

买房时“沙盘”

到底该怎么看？

去到楼盘项目，首先接触到的都是楼盘的沙盘，沙盘能够让我们较为直观地对园区楼栋进行了解。那么，我们应该注意沙盘透露出的哪些信息呢？

首先，我们要知道沙盘模型是什么？

项目沙盘模型是满足房地产开发商的需求而制作的，已成为售楼部营销必不可少的工具，被称为房地产商的形象代理和时尚标志。同时，项目沙盘模型又是为满足广大业主选购房屋需要而制作的。当业主走进售楼大厅之后，一个有山有水、有情致的沙盘模型往往能引起他们的无限遐想与兴趣，激发业主的购买欲望。小区沙盘模型被誉为开发商与业主诚信契约的“黏合剂”。

其次，明白沙盘图要怎么看？

1.看沙盘上能否注明“模型”字样及比例

按工商管理部门要求，开发商使用模型时，需注明“模型”字样。由于沙盘模型仅供参考，当你在买房子看沙盘的时候，要确定的是沙盘是不是根据实际规划作出来的，这就需要看沙盘的比例尺寸。通过沙盘的比例尺寸，除了能确定沙盘能否依据现实计划比例制作，还能够按比例尺寸算出现实尺寸，比如楼间距、收盘地区及楼栋朝向等。

2.看小区整体规划

沙盘是小区的缩影。在沙盘上可以看出，小区密度是否过密、建筑与景观的搭配是否协调等，这些对购房者以后的居住品质影响都很大。

3.看绿地、内交通是否与现实一样

为了吸引购房者，开发商在沙盘上把绿化做得很到位，大家会发现在沙盘中会有大片绿地点缀，看起来让人赏心悦目，这是为了让大家感觉到小区绿化率很高。购房者一定要问清沙盘上的绿化是否与实际相同，可以要求开发商将这些写入合同。

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类，购房者要问一下小区内交通用什么代步，怎么规划小区的车行、人流等。我们可以通过沙盘图来看清楚道路的分布情况，结合当地的情况，看清楚车辆出行是否方便，小区有几个出入口，出入口与哪些交通干道相连，这些都能够从沙盘中体现出来。

置业指南3

买新房必看的“五证齐全”究竟是哪五证？

买房是大部分家庭中很重要的事，毕竟买套房需要很多家庭大半辈子的积蓄，所以保证自己买的房产安全是非常重要的。现在的新房一般都是期房，也就是给了钱后需要等一两年才能收房。很多人在买新房也是有顾虑的，因为现在确实存在不少的烂尾楼盘。所以我们在买新房时一定要核实开发商是否有售房资格，也就是说有没有我们常说的“五证”。

建设用地规划许可证

此证是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。所以没有这个证是属于非法用地，开发商的售房行为也是非法的。

建设工程规划许可证

此证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。也就是说，此证是建设活动的凭证，比如相关部门检查时此证就是施工的依据。

建筑工程施工许可证

此证是为了加强对建筑的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，所以要想合法的修建是必须领取建筑工程施工许可证的。

国有土地使用证

因为开发商买的地是当地政府出让的，所以在交了相应土地出让金后就会有国有土地使用证，这也是开发商使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。

预售许可证

预售许可证是现在开发商卖房最重要的凭证，因为我国现在新房实行“预售制”，也就是房子还没建好就可以卖。这对开发商是一个非常好的政策，因为这样可以很好地解决资金问题，毕竟现在地价不便宜，如果还要建好再售，那么是需要大量资金的，很多开发商都拿不出这么多资金。拿预售许可证的条件是必须修到规定的建筑，经过房管局相关部分审核后，由房管局相关部门办理预售许可证，这样开发商才能正式卖房。如果开发商没有预售许可证就开始卖房，这是违规的。

开发商在卖房时，一般都会将这五证进行公示，由购房者和相关部门进行监督和供购房者查看。这几个证最好都是原件，如果是复印件则可能出现作弊的情况。一般有预售许可证原则上五证是没有问题的。

大家在买房时可能碰到开发商以各种理由推脱五证不在的情况，或者不给购房者查看，如果碰到这种情况就需要注意了，有可能开发商存在问题，最好是不要购买。如果出现纠纷可以向房管局进行投诉。

（整理：黄世军）