小区物业纠纷法律解析

空置房屋是否该交物业费、外墙脱落的责任归属、小区公共收益的分配问题，这些看似日常的矛盾，实则都与法律规定紧密相关。很多业主在遇到此类问题时，因对法律条款不熟悉，往往不知如何维护自身合法权益。为此，广东达伦（河源）律师事务所律师李彦红进行了相关普法。

记者：业主收房后未实际入住，能否以“未接受物业服务”为由拒绝缴纳物业费？

李彦红：根据《中华人民共和国民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务具有公共性，涵盖小区环境卫生、绿化养护、公用设施维护等，服务对象是全体业主而非个体。即使房屋空置，物业服务人仍需持续投入成本维护公共区域，服务内容并未减少。因此，业主不能以未入住为由拒交物业费。但双方若在合同中约定空置房屋减免政策，或房屋因质量问题无法入住的，可按约定或协商减免。

记者：建筑物外墙脱落致人损害，物业公司是否担责？

李彦红：根据《中华人民共和国民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。小区外墙属于共有部分，物业公司作为管理主体应定期对外墙等公共设施进行巡查，及时发现并处理安全隐患，设置警示标识等。因此，当物业公司不能证明已尽到维护、排查义务时，需承担相应的侵权赔偿责任。

记者：居民小区的停车位收入、电梯及楼房外墙面的广告收入，归谁所有？

李彦红：根据《中华人民共和国民法典》第271条规定，业主对小区内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区的电梯属于共有部分，应由业主共有和共同管理。并且《中华人民共和国民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，小区电梯内广告位的经营收益、建筑物外墙的广告收入、小区公共车位对外出租所获的租金等，均属于利用业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，最终应归全体业主共同所有。（梁昕）