农村宅基地与小产权房法律问题解读

宅基地作为农民安身立命的根本，其法律属性和管理制度日益受到社会各界的高度关注。与此同时，小产权房交易引发的法律纠纷频发，成为影响农村社会稳定和农民切身利益的热点问题。为此，广东达伦（河源）律师事务所律师李彦红进行了相关普法。

记者：什么是宅基地？宅基地的土地性质是什么？

李彦红：宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、使用本集体所有的土地。

《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第九条对宅基地的性质做了一致的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地的性质是集体所有，由集体行使对宅基地的所有权。

记者：申请宅基地有哪些流程？

李彦红：符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房的书面申请。村民小组收到申请后，讨论并在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将材料交村民委员会审查。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围。农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

记者：小产权房买卖合同是否有效？

李彦红：根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。因此，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，本集体成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，而本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。（梁昕）