“问题楼盘”涅槃重生

■本报记者 刘烨华 通讯员 徐晓曦

一楼盘因开发商资金链断裂，房子无法交付或无法办证。小孩入学、居住等现实问题和焦虑恐慌情绪一直困扰着业主。市中院积极发挥破产审判在完善市场主体救治和退出机制中的重要作用，依法平衡各方合法权益，有力有效解决了这个楼盘业主的“急难愁盼”问题。

2021年8月，某股份公司、某建筑公司以不能清偿到期债务为由，向市中院申请对某实业公司进行破产重整。某实业公司最大的可供清偿债务的财产就是该楼盘，可该楼盘尚未竣工验收，1239套房屋已出售近900套，剩余的300多套因被抵押或不能办理预售证而无法出售。

破产案件审判团队现场勘察时，楼层脚手架未拆除，仍有一栋楼未封顶，还有水、电、绿化等后续项目需要实施，一切都在等待他们想办法解决，这考验着法官的司法水平和综合能力。

“问题楼盘”如何盘活？由谁来接盘？关键时刻，府院联动机制发挥了积极作用。审判团队着手将项目应收房款债权、在建房屋等优质资产打包，增加限期完工交楼义务，整合成“资产包”进行出售，一并解决房屋变现、保交楼、应收房款权利转移等系列资产处置问题，切实保障民生。但是，“资产包”的出售并不顺利，两次网络拍卖均流拍，这让审判团队犯了愁。如果继续流拍的话，网拍价格将依法逐步降低，而低价出售资产，债权清偿比例也将随之降低。

审判团队经过反复考量，决定把难点转变成机会。经多次与该案主要债权人某建筑公司沟通协调，以与其切身利益密切相关的“低价出售资产会降低债权清偿比例”为突破点，并明确其原工程款可抵扣新的出资额，最终说服某建筑公司同意以二次拍卖的流拍价格接手项目。

虽然接盘方有了，但绝不是让其“一接了之”，也不是让其“单打独斗”。复工建设需要1亿元以上资金，原施工公司资金不足。为确保楼盘“有钱续建”，市中院协调各方筹集资金，通过政府专项资金、承建方垫资等，并结合收取购房尾款、出售剩余房产等自筹方式最终筹足资金。审判团队指导管理人设立复工复建专用银行账户，由政府、法院等多方主体对资金使用实时监管，确保每分钱都用到刀刃上，在18个月内完成工程续建工作。截至2023年11月，这个重新开发的“干净楼盘”的项目建设已完工，只待用水、用电等相关市政配套完善后，即可进行竣工验收及办证交付。

“作为普通人来说，买一套房不是一件容易的事。设身处地想一下，买房遇到这些问题，他们的焦虑、着急都是可以理解的。能够帮到他们，再辛苦也值得。”承办法官说。在案件办理的全过程，审判团队一以贯之地坚持能动司法理念，花费大量的时间和精力，耐心细致将难题一一破解，依法平衡并保障了各方当事人的利益。